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11月楼市成交量跌价升 土地大量入市或缓供需矛盾
2013-12-02 16:38     【字 体:  

  房贷荒的现象似乎对楼市成交量有明显影响。截止11月24日,北京市新建商品住宅数量仅为6557套,远低于10月的9360套,跌至近几月来最低谷;其中,连续两周纯商品住宅的成交在1000套以下。

  但与十月供需均减的情况不同,11月份,逐渐冻住的仅仅是成交状况,而供应端则有明显回升:截止11月29日,批准入市项目达14个,高于9、10月份;同时,国土局现场拍卖土地4次,共计住宅用地19宗。

   11月成交量跌价升均价首破3万

  其实在10月份结束的时候,“量价齐跌”的说法就已经让很多人意外。金九银十是传统的成交旺季,今年的九月,北京楼市也以高成交量完美收官;但十月并未能完美延续九月的盛况,开场的黄金周以1265套令人大跌眼镜,仅为九月最后一周的四分之一,后期交易量也同样并未回升,始终维持在2300套左右的水平。

  11月的成交完美沿袭了10月的下滑状况,较10月更低一筹,周成交量徘徊在2000套上下,第二周更是一落千丈仅为1328套——与黄金周的成交状况类似。

  这样的成交状况其实与之前的预期较为类似,每年的金九银十过后,楼市成交量都会有所回落;而另一方面,之前对11月成交楼盘定位高端的预测也较为准确,从成交价格上来看,成交量的降低并未能拉低价格,相反,成交均价达到了近期的一个高峰。

  据链家地产的数据统计,今年以来,成交均价从未超过3万元,但在11月成交量最少的第二周,均价却意外突破了这一数字,为30016元/平方米。链家地产市场研究部张旭认为,这是因这一周成交楼盘多在五环内,定位高端造成的。

  然而,五环内成交量高并非11月的专利,据数据显示,7月份的时候五环内成交量同样出现了一个结构性上涨,但当时的月成交均价仅为2.5万左右。

  从这一点来看,房价的上涨毋庸置疑。

   成交量跌房贷荒为主因自住房引观望情绪

  从多位机构专家对成交量下跌的解释上来看,似乎与10月并没有明显不同,仍然围绕着两点:房贷收紧和自住型商品房出台。

  唯一有所不同的是,这两件事的发展程度。

  10月份的时候,房贷荒的话题才刚刚被大家所熟悉,初步放出的消息是:首套房利率的优惠被缩小了、一些银行停止放贷了、以及外地人不能在本地贷款了。而这一“荒”的程度在11月被进一步加深,银行额度用完,纷纷停止放贷;而首套房的优惠不但消失殆尽,贷款利率更是被进一步提升,据报道,部分银行表示利率上涨20%-30%。

  同时,“30年房贷风险全归银行”的论点也开始被反复讨论,一些观望者期待明年年初房贷放松的同时,另一些专家和调查报告则表示,由于风险大、回款慢,以及对未来楼市的看跌,“房贷荒”或成为常态。

  链家地产市场研究部张旭认为,近期成交疲软,是多种因素的综合影响,除去银行贷款额度紧张、利率上涨的因素外,观望期待“自住型商品房”也是因素之一。

  比起前一月时“画饼”一样的自住房政策,本月中,自住房展览、地块出售、细则出台等行动,给了人们对自住型商品房更多的信心。截止11月29日,自住房的具体摇号措施、报名方法、以及第一个项目位置都已经正式公布,使得更多人产生对这一类住房的期待和对楼市的观望情绪。

   18宗住宅用地入市供应上升或缓矛盾

  张旭认为,11月成交量低迷还有一个原因,就是前期的入市项目量过低,供给不足。10月的新建住房供给量一直不足,由于9月的热销,更是使北京住宅的库存量在十月初期就跌破6万套,并且一直未能回升。

  尽管11月初,住建委约谈开发商时表示不再审批4万元以上的项目,但这并未影响11月份的总体入市量。从住建委的官网上看,11月的新入市住宅项目达14个,远高于9月和10月的新入市量。但也因限价的缘故,入市的楼盘主要定位中低端,部分价格在1万以下。

  除住宅外,土地的供应量也达到一个高峰。

  土地出让是11月份的重头戏,与其他月份相比,11月是一个土地出让高潮。这一月之中,北京市国土局共有32宗土地挂牌出售,除平谷地块被旭辉退回和密云地块延期出售外,共计19宗地块,总建筑面积299.4万平方米。

11月出让的土地主要围绕“自住型商品房”开展,据住建委消息,从出让的土地数量上来看,今年的2万套自住房供应已基本能够实现。多宗土地的入市,也势必对未来供求矛盾的紧张情绪
   
  [稿源: 新华网 ]
  [编辑: 肖文忠 ]
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